Evini ya da arsasını satan milyonlarca kişiyi ilgilendiren kritik süreç başlıyor. Gayrimenkul satışından gelir elde edenler için yıllık gelir vergisi beyan dönemi 1 Mart itibarıyla start alıyor. Özellikle taşınmazını 5 yıl dolmadan elden çıkaranlar için “değer artışı kazancı” gerçeği devreye giriyor. Süreyi ve hesaplama yöntemini bilmeyenler ise vergi cezası ve gecikme faizi riskiyle karşı karşıya kalabiliyor.
5 Yıl Kuralı Neden Bu Kadar Önemli?
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişiler, satın aldıkları konut, arsa veya benzeri bir gayrimenkulü edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsa elde edilen kazanç gelir vergisine tabi tutuluyor. Bu kazanç, “değer artışı kazancı” olarak adlandırılıyor.
Ancak 5 yıllık süre tamamlandıktan sonra yapılan satışlarda değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Buradaki en kritik nokta ise sürenin takvim günü esas alınarak hesaplanması. Yani birkaç gün bile erken satış yapılması durumunda vergi yükümlülüğü doğabiliyor.
Beyanname 1 Mart’ta Başlıyor
2025 yılı içinde, 5 yıllık süre dolmadan taşınmazını satanların, elde ettikleri kazancı 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirmesi gerekiyor.
Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor. Beyanname verilmemesi ya da eksik bildirim yapılması halinde:
- Vergi aslı,
- Vergi ziyaı cezası,
- Gecikme faizi
birlikte uygulanıyor. Bu da ödenecek tutarın ciddi şekilde artmasına neden olabiliyor.
Sadece Satış Değil, Diğer Devirler de Kapsamda
Vergi yükümlülüğü yalnızca klasik satış işlemleriyle sınırlı değil. Aşağıdaki işlemler de değer artışı kazancı kapsamına giriyor:
- Bedel karşılığı devir,
- Temlik,
- Trampa (takas),
- Kamulaştırma,
- Devletleştirme,
- Taşınmazın şirkete sermaye olarak konulması.
Yani taşınmazın el değiştirmesi ve karşılığında bir bedel alınması halinde vergi gündeme gelebiliyor.
Mirasla Edinilen Taşınmazlarda Vergi Yok
Miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Bu durum, mirasçıları önemli bir vergi yükünden kurtarıyor. Ancak satın alma yoluyla edinilen gayrimenkuller için 5 yıl kuralı geçerliliğini koruyor.
Vergi Nasıl Hesaplanıyor? Endeksleme Şartı
Vergi hesabında en çok karıştırılan konu, alış ve satış bedeli arasındaki farkın doğrudan vergilendirilmediği gerçeği. Hesaplama yapılırken alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre güncelleniyor.
Eğer alış ve satış tarihleri arasındaki Yİ-ÜFE artış oranı yüzde 10’un üzerindeyse endeksleme uygulanıyor. Böylece enflasyon etkisi düşülerek gerçek kazanç ortaya çıkarılıyor.
Örnek Senaryo 1: Vergi Çıkmayan Durum
- Alış tarihi: Şubat 2022
- Alış bedeli: 3.200.000 TL
- Satış tarihi: Eylül 2025
- Satış bedeli: 6.500.000 TL
5 yıl dolmadan satış yapıldığı için normal şartlarda değer artışı kazancı doğuyor. Ancak Yİ-ÜFE oranı dikkate alınarak maliyet bedeli güncelleniyor.
Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150
Ağustos 2025 Yİ-ÜFE: 3.220
Artış oranı yüzde 180 olduğu için endeksleme uygulanıyor.
Endekslenmiş maliyet:
3.200.000 × (3.220 / 1.150) = 8.960.000 TL
Satış bedeli 6.500.000 TL olduğundan, endekslenmiş maliyetin altında kalıyor. Bu durumda vergi doğmuyor. Yani enflasyon etkisi kazancı ortadan kaldırmış oluyor.
Örnek Senaryo 2: Vergi Doğan Durum
Aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satıldığını varsayalım:
- Satış bedeli: 9.500.000 TL
- Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
- Kazanç: 540.000 TL
Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilendiriliyor. Türkiye’de gelir vergisi artan oranlı sistemle uygulanıyor ve oranlar yaklaşık yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişiyor.
Kazancın ortalama yüzde 20’lik dilime girdiğini varsayarsak:
540.000 × yüzde 20 = 108.000 TL gelir vergisi
Bu vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Kooperatif ve Kentsel Dönüşümde Tarih Detayı
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda edinim tarihi olarak:
- Fiili kullanım tarihi,
- Elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih
esas alınıyor.
Arsa üzerine inşa edilen evlerde ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih edinim tarihi kabul ediliyor. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor.
Satış Öncesi Hesap Şart
Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli konut ve arsa satışlarında oluşabilecek vergi tutarlarının yüz binlerce liraya ulaşabileceğine dikkat çekiyor. Bu nedenle satış kararı almadan önce:
- Edinim tarihinin net şekilde belirlenmesi,
- 5 yıllık sürenin doğru hesaplanması,
- Yİ-ÜFE oranına göre endeksleme yapılması,
- Olası vergi diliminin analiz edilmesi
büyük önem taşıyor.
Gayrimenkulünü satmayı planlayanlar için 5 yıl kuralı hayati bir eşik niteliğinde. Süre dolmadan yapılan satışlarda beyanname verilmemesi ise ciddi mali sonuçlar doğurabiliyor. 1 Mart’ta başlayacak beyan dönemini kaçırmamak ve doğru hesaplama yapmak, yüksek cezalardan korunmanın en güvenli yolu olarak öne çıkıyor.